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100% OT: fremdvermietete Immobilien

Heute mal sowas von off topic:
Hat jemand von Euch fremdvermietete Immobilien, also etwa eine Eigentumswohnung die jemand anders bewohnt?
Folgendes: Wir wollen ggfs. eine ETW kaufen die vermietet ist. Sie würde sich quasi selbst finanzieren durch Mieteinnahme und Steuervorteilen. Lange Geschichte, kompliezierte Rechnung.
Mein Problem: ich suche noch den Haken und finde ihn nicht. Mietausfall wäre abgesichert (Vermieterpool) bei Leerstand, Verwalter kümmert sich um alle Nebenkostenklamotten, um etwaige Neuvermietung, um alles eben. Beträge für Instandhaltung/Reparaturen sind einkalkuliert und alles scheint so perfekt. Wirklich alles ist geregelt, alle meine Fragen sind beantwortet und eigentlich all meine Bedenken aus dem Raum. Trotzdem bin ich skeptisch.
Warum, weiss ich nicht.
Hat jemand da ***eigene Erfahrungen*** zu?
Mel
Bisherige Antworten

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Hi Mel,
ähm - wolltet ihr denn nicht wenn ihr was kauft auch selber rein????
So ist das "nur" eine Kapitalanlage die all Eure Steuervorteile frißt.....
Ist jetzt so meine Laienmeinung - hab da nämlich null Ahnung von.......
LG, Anke

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Für ne eigene reicht das Geld nicht und was fremdvermietetes "frißt" doch keine Steuervorteile, sondern bringt uns doch immense Vorteile....
Die Grundidee ist natürlich ein Haus für uns selber, aber um dahin zu kommen müssen wir ja Kapital aufbauen. Haben dazu auf der einen Seite 2 Aktienfonds und wollen nun durch eine Immobilie als weitere Kapitalanlage Steuern sparen, ein paar Euros Gewinn machen und somit den Weg fürs eigene Haus ebnen.
Mel (die Dir nen guten Vermögensberater empfehlen kann um selbiges auch zu machen)

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Hi Mel,
ach so ist das zu verstehen. Schlauer Vermögensberater!!!
Eigentlich reicht es ja schon aus, wenn man gut Monopoly spielen kann.......grins
Ich weiß nicht wo der Haken ist, aber da ist einer...
Lass mich auch gerne vom Gegenteil überzeugen!!
Soweit mir nämlich bekannt, bekommt man die Steuervorteile bald nicht mehr.....oder bin ich einem Gerücht einer ARD-Sendung aufgelaufen, die nur wieder spekulierte, was wäre wenn?!?! Deshalb soll man ja schnell noch kaufen, dass man noch was davon hat....
Wieviele Familien wohnen denn im angedachten Haus? Welches Baujahr? Wie sieht es aus, braucht es bald ein neues Dach oder neue Sanitäranlagen??? Dann ist Eure Idee Gewinn zu machen voll daneben gegangen.....
LG, Anke (echt spannend, wenn man ernsthaft über Eigentum nachdenkt.... :-)

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Gibt mehrere Immobilien, haben noch keines ausgewählt (machen wir ggfs. übermorgen).
Alle "Mittelalter" (also keine Neubauten), modernisiert, alles top (Dach, Sanitär, Installationen, Heizung, Fassade, Fenster etc.), 6-12 Parteien (2 Eingänge) je nach Haus, ooptisch top, Wohnlage top, Mieter top (also keine Asozialen die dir die Bude auseinandernehmen, einziges Risiko: mein Mieter wird arbeitslos und kann nicht mehr zahlen, bei Leerstand ist eine Absicherung über den Vermieterpool gegeben). Alle Objekte hier im Ruhrgebiet (derzeit Mülheim, Oberhausen, Essen)
Der Vermögensberater hat ja das Ziel uns was gescheites zu vermitteln und hat ja wenig davon wenn er uns Scheisse andreht, denn ruckzuck hat er bzw. die Firma nen schlechten Ruf und Ende.
Trotzdem suche ich noch nen Haken.
Ich glaub ich muss die Berechnung am Samstag abwarten *seufz*

Vielleicht findet hier ja noch jemand den Haken

ich jedenfalls verabschiede mich für heute und ab in die Federn....
Gute Nacht, Anke (PS. die Mücken nerven)

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Hei Mel!
Sooo viele Steuervorteile gibt es gar nicht, die wegfallen könnten. Hast du denn ne Berechnung vom Berater bekommen, wie hoch jährlich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (das, was du in der Steuererklärung angibst)sind? Mir fällt nur ein, dass da was mit der Abschreibung für Abnutung (AfA) sein könnte. Dass du z.B. jetzt hohe degressive AfA bekommst und die in ein paar Jahren wegfällt... Aber eigentl. unwahrscheinich, da es sich um ein älteres Gebäude handelt.Mmmmhhh komisch, ich würde auch den Haken suchen. Es ist aber wirklich schwer, etwas dazu zu sagen, wenn man gar keine realen Zahlen oder so vor sich hat.
Da fällt mir noch ein. Grundsätzlich sind längerfristig vermietete Wohnungen schwer verkäuflich, da du sie ja nicht selber nutzen kannst und du dir den Mieter auch nicht aussuchen kannst. Vielleicht wollen die jetzt die Wohnunngen verkaufen, da sie meinen, dass die gut weg gehen wegen des niedrigen Zinssatzes im Moment. Würde sich das Objekt denn nach 10 Jahren auch noch rentieren, wenn ihr evtl. höhere Zinsen an die Bank zahlt, da sich der Zinssatz geändert hat??? Würdet ihr über eine von euch ausgesuchte Bank finanzieren, oder wollen die euch die Finanzierung gleich "mit andrehen"?? Da wäre ich vorsichtig!
Und außerdem: du schreibst, dass ihr "finanzieren durch Mieteinnahmen und Steuervorteilen" wollt. Also entweder sind die Mieteinnahmen só hoch, dass ihr nach Abzug aller Kosten noch was übrig habt und diesen Gewinn über habt, oder ihr habt

Teil 2

hohe Steuervorteile und dadurch einen steuerlichen niedrigen Gewinn bzw. Verlust, der dann zu einer Steuererstattung führen würde. Und dieses GEld aus der Steuererstattung wollt ihr dann wieder für die Finanzierung nutzen?? Und wenn ihr auf grund von höheren Einnahmen deines Mannes man nachzahlen müßt? Wo nehmt ihr dann das Geld her..
Waren alles nur so Gedanken... Wenn du konkrete Zahlen hast (Anschaffungkosten ETW .....) melde dich doch mal übers PRofil.
Lg Katja

Re: Teil 2

Die Berechnung bekommen wir am Samstag.
Es ist wohl so geplant (vom Berater) dass von der Mieteinnahme (recht hoch) die Zinsen getilgt werden und vom Rest (Mieteinnahme höher als Zinsbelastung) etwas angelegt wird für Instandhaltung und all dem Klimbim und die spätere Rückzahlung des Darlehens. Und zwar soll der Kredit erst mal gar nicht bezahlt werden, sondern nur die Zinsen und der oblogatorische 1% Tilgung. Der Kapitalaufbau um das Darlehen zu bezahlen läuft nebenher, wie genau weiss ich (noch) nicht. Die Finanzierung würde auch über den Berater geregelt.
Samstag (also morgen) will er uns eine explizite Rechnung vorführen und alles bis ins Detail erklären. Gestern ging das nicht weil Leon nur Blödsinn machte und keiner sich mehr konzzentrieren konnte. Morgen geht Leon dann mit meinen ELtern weg und wir haben Ruhe zur Berechnung.
Günstige Zinsen haben wir zur Zeit, daher wäre es ein guter Zeitpunkt das jetzt anzugehen und dass die Wohnung vermietet ist (langfristig) ist ja in unserem Sinne, denn selber einziehen wollen wir ja gar nicht.
Der Steuervorteil ergibt sich wohl dadurch dass es fremdvermietet ist und der Staat das deshalb unterstützt. Wie genau, weiss ich auch (noch) nicht.
Alles sehr kompliziert....
Ich melde mich aber morgen nochmal übers Profil mit genauen Zahlen.
LG und Danke
Mel

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Hallo Mel! Natürlich sagt der Verkäufer, dass alles perfekt ist. Im Moment lassen sich Immobilien gut verkaufen wegen des niedrigen Zinssatzes. Reparaturen kann man nie einkalkulieren, denn es kann immer unverhofft etwas anfallen. Und dann musst Du zahlen ob Du kannst oder nicht. Beispielsweise Dachsanierung, Heizung, wie alt sind die Rohre (evtl. Rohrsanierung vorgesehen). Lass Dir die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3-4 Jahre geben um nachzulesen, ob eine grössere Maßnahme geplant ist. Gibt es eine Instandhaltungsrücklage und wie hoch ist diese? Bei all diesen Sachen ist vorsicht geboten! Steuerlich ist der Vorteil auch nicht so gross aber damit kenn ich mich nicht so gut aus. Frag doch mal nen Steuerberater. LG Alex

Ach uns nochwas

Ärger mit dem Mieter kann auch immer kommen. Und wenn es Ärger mit dem Mieter gibt, dann ist man als Vermieter auch fast immer der gearschte. Weiss natürlich jetzt nicht wie die Regelung bei diesem komischen Pool ist, wovon ich im übrigen auch nicht viel halte. Überlege es Dir gut und informier Dich vorher. LG Alex

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

hallo mel, ein wichtiger punkt wäre zu wissen, ob die wohnungen in dem haus alle etw's sind oder teilweise noch reine mietwohnungen, was bei älteren häusern oft noch der fall ist. in solchen fällen ist große vorsicht geboten, denn im notfall muß man für diese anderen mieter im haus mitzahlen. der andere punkt wäre nachzuforschen, ob es schulden bei der hausverwaltung von anderen eigentümern gibt und falls so was die ursache wäre. ein konkretes beispiel habe ich selber erlebt, habe ich aber gut mit einem rechtsanwalt klären können. weiterhin würde ich ein gutachten von der letzten großsanierung verlangen, was es bei älteren häusern immer geben sollte. das gutachten gibt aufschluß über den aktuellen zustand des hauses und welche größeren arbeiten die nächsten jahre erwartet werden. wenn du dich für ein konkretes objekt entschieden hast, würde ich bei der gemeinde, bezirksverwaltung oder konsumentenschutz nach etwaigen problemen unter dieser adresse nachfragen. beim konsumentenschutz wurde mir einmal dringenst von einem objekt abgeraten, was für mich bis zu dem zeitpunkt optimal erschien. und der wichtigste punkt meiner meinung nach wären die jetztigen mieter; d.h. wenn du das objekt wieder verkaufen mußt (egal aus welchen gründen) wird es durch die bestehenden langzeitmieter ein großes problem sein. bei so etwas würde ich mich nur entscheiden, wenn ich mir hundertprozentig sicher wäre, die wohnung niemals verkaufen zu müssen, was in deinem fall wegen dem hauskauf ein problem

teil 2

sein könnte. und zu guter letzt mußt du dir alles richtig durchrechnen lassen, nicht nur die mieteinnahmen, steuerermäßigungen sondern auch die ausgaben für betriebskosten, instandhaltung etc.
viel glück, liegrü anke

Re: teil 2

Hallo,
Da ist ein Haken.
Unser Vermögensberater hat uns auch mal sowas angeboten. Schwärmte in den höchsten Tönen, null Risiko. Da das ganze aber schon 2-3 Jahre her ist, kann ich Dir nicht mehr 100% sagen, wo der Haken war. Schreib Dir heute mittag nochmal was dazu, wenn mein Mann zu Hause ist.(hab es zwar noch so Bruchstückweise im Gedächtnis, aber lieber antworte ich, wenn ich es genau weiß) Er ist Betriebswirt und hatte damals nach einigen Tagen nachdenken den Haken gefunden. Auch hatten wir damals einige kritische Artikel zu dieser Art der Vermögensbildung gelesen.
Wie gesagt, heute mittag schreib ich Dir mehr.
LG
mogli

Re: teil 2

Hi ! wir haben ne selbstbewohnte ETW ! Ich kenne mich im Vermietbereich nicht aus würde aber vom Bauchgefühl her sagen lasst es bleiben. Wenn ich sehe, was ständig für Nachzahlungen kommen (und du kannst sie nicht alle auf den Mieter abwälzen) und was teils ein Ärger mit den Mietern herrscht dann legt lieber das Geld anderweitig an. Die zeiten wo man so was als Kapitalanlage und Steuersparen macht sind endgültig vorbei. Im schlimmsten Fall verwüstet euch der Mieter die WHG,zahlt keine Miete, und ihr habt die Scheisse an der Backe kleben, und bei den Gesetzen hierzulande jemanden so einfach wieder rauszuschmeissen ist auch nicht drin. So das ist nur meine pers. meinung
LGSusi

Re: teil 2

Au ja bitte bitte. Damit ich morgen das direkt ansprechen kann.
DANKE!
Mel

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Hallo,
hier ein paar unkalkulierbare Haken: insolvente Mieter, Sonderumlagen, Haftung für das Bauwerk als Gesamtschuldner, Probleme mit der WEG....vielleicht bekommt der Vermögensberater eine gute Provision vom Bauträger? LG, Mia

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Hi Mel, bin da kein Experte, würde aber vom Bauchgefühl heraus nie sowas machen. Wenn ich nicht wüsste, wohin mit meinem Geld, würde ich vielleicht Wohnungen kaufen und vermieten. Aber niemals, wenn ich dafür einen Kredit aufnehmen muss. Mein Onkel hat auch mal 'ne super ETW aufgeschwatzt bekommen, die er vermieten wollte. Ich weiß nicht mehr die Einzelheiten, jedenfalls stand das Ding dann leer und er zahlt heute noch an den Schulden. Der Vermieterpool wird ja wohl nicht ewig den Mietausfall tragen, sondern nur für kurze Leerstände? Mich wundert schon allein,dass Euer Vermögensrater so viele dieser Top-Immobilien anzubieten hat. Wenn die Wohnungen so toll sind, wieso kaufen andere Leute die dann nicht auch? In jedem Fall würde ich, wenn Ihr euch dafür entscheidet, die Wohnung und das Haus von einem Gutachter untersuchen lassen. Ich kenn aus dem Bekanntenkreis den Fall einer angeblich toprenovierten ETW, wo dann alle elektrischen Leitungen neu gemacht werden mussten. Ansonsten hatten die Vorschreiberinnen hier ja auch schon gute Tipps, wonach man fragen und suchen muss. Ich würde es mir jedenfalls nicht so einfach vorstellen, Vermieter zu sein. Wenn ich sehe, wie meine Nachbarn teilweise meiner Vermieterin auf die Nerven gehen.Das ist schon eine ganz schön große Verantwortung, auch finanziell,die man sich da aufhalst. Ein Freund von meinem Mann hat Häuser geerbt und verdient an den Wohnungen fast nichts, weil er die Mieteinnahmen immer schön in Instandhaltung packt.LG,Nina

Re: 100% OT: fremdvermietete Immobilien

Hey Mel,
lange Frage - kurze Antwort: Finger weg davon !!
Wir hatten auch mal einen Vermögensberater im Haus, der uns solch "Objekte" anbieten wollte, um dann Steuern zu sparen etc. Hörte sich wirklich alles ganz toll an ud wir haben nach dem Haken gesucht.
Meine Schwägerin ist Bankkauffrau und der haben wir die Unterlagen mal vorgelegt - sie hat sich halbwegs schlappgelacht!
So was, wie einen Vermieterpool gibt es nicht. Du würdest dann auf dem Mietausfall sitzen bleiben. Der Verwalter muß auch bezahlt werden. Instandhaltung/Reparaturen sind einkalkuliert - aber bis zu welcher Höhe? Was ist, wenn am Dach, etwaige Bausubstanz, Heizungsanlage oder einfach am Bad was gemacht werden muß. Da schnellen die Kosten ganz fix in die Höhe.
Meine persönliche Meinung ist: ETW zu kaufen ist wirklich etwas für Leute die Kapital übrig haben-einen Kredit dafür würde ich niemals aufnehmen.
Ihr wollt doch selbst irgendwann was Eigenes habe. Falls ich mich recht erinnere, meintest Du, es mangele deswegen am Eigenkapital. Mein Vorschlag: Geht doch mal zur Bank Eures Vertrauens. Sagt, das ihr auf der Suche nach einem Haus seid - bis zu der und der Summe. Laßt Euch doch mal beraten, wie's denn mit der Finazierung ohne EK aussehen würde. Ich kenne so viele Leute in meinem Bekanntenkreis, die sich Häuser OHNE EK finanziert haben.
LG Andrea
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